福州一地土拍要求“现房销售”、购房5年限售限最高溢价率20%

最近几天，证券时报记者从福建省福州市永泰县自然资源局获悉，即将于8月5日拍卖的一块涉房土地建设要求中明确提出土地按现有房屋出售，同时要求房屋所有人取得产权证，5年内不得上市转让。

证券时报记者了解到，此前，深圳，海南，杭州，北京等地已在土地出让环节试点出售现房业内人士认为，现房销售既能防止项目扎堆入市，又能更有效地保护消费者权益，实现所见即所得，但对开发商的施工能力和现金流能力提出了更高的要求

永泰县土地拍卖要求现房销售

最近几天，永泰县自然资源局发布土地出让公告，明确了土地出让的基本情况，规划指标要求，申请人范围，申请竞买方式及截止时间。

该地块规划用途为商业服务—零售商业，住宅—城市住宅，公园和绿地，初步挂牌价格4000万元，竞买保证金3600万元。

永泰县自然资源局已初步批准该地块项目的设计方案中标人中标宗地后，原则上应根据初步批准的项目设计方案进一步深化设计，并允许对设计方案进行微调，以加快项目前期规划项目的建设进度

值得注意的是，建设要求中还明确提出，该宗地按现房出售房屋平面图竣工验收合格后，竞买人方可办理房屋销售手续此外，取得现房销售许可后，五年内购买商品房的业主，自取得房屋房产证之日起未满五年的，不得上市交易或转让，也不得办理转让公证手续

至于拍卖方式和竞价方式，公告称，该地块采用公开拍卖方式，同时采用土地限价和摇号方式，按照溢价率20%设定最高限价，最高土地限价为4800万元投标人报价未超过最高限价的，按照价高者得的原则确定投标人，当报价达到最高限价时，或竞价轮次达到最高限价后，不再接受更高的报价如果其他竞买人愿意接受最高限价，则竞价方式改为抽签，中标者为赢家

多地点拍卖试点现房销售

证券记者梳理发现，事实上，深圳，海南，杭州，北京等地都曾尝试在土地出让过程中出售现房。

最早的现房销售试点地块要追溯到2016年6月深圳市国土资源局决定以公开招标方式推出首个现房销售试点地块——龙华A816—0060地块要求在该地块上建设的商住楼必须竣工并取得房地产权证后，方可以现售形式对外销售

我当时认为现场卖制+暗竞价的出让方式，既增加了地块的运营成本，又提高了开发商的门槛，避免了拍卖方式的多次竞价，有利于控制地价没想到这些设定并没有阻挡房企拿地的热情，龙华地块反而成了地王

2021年3月，海南发布《关于建立城市主体责任制促进房地产市场平稳健康发展的通知》新政最关注的是现有的房屋销售制度日前，对新建在土地上销售的商品住房实行现房销售制度

2021年10月，北京第二轮集中土地拍卖首次出现，即大兴黄村胡亥新村地块12月，北京第三轮集中土地拍卖加强了对现房销售的调控朝阳区地理位置最好的劲松地块在出让要求中明确表示，该地块全部作为现房出售，而另外5个地块则设置为达到最高限价后争夺现房销售面积

2022年2月，北京首轮土地拍卖延续了2021年的风格，现房拍卖从试点开始成为普遍现象当时挂牌出让的18宗住宅用地中，有9宗采用了现房销售面积拍卖方式，占比50%

柯睿研究中心指出，现房销售既能防止项目扎堆入市，又能更切实地保护消费者权益，做到所见即所得未来同期开盘的项目中，现房项目也比期房项目更有优势但为了销售现房，也对开发商的施工能力和现金流能力提出了更高的要求，会大大降低开发商的资金使用效率，从而降低盈利水平

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