资本市场的“常青树”,增值需求下的REITs发展
3月末,国家发展改革委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目申报推荐工作的通知》。
地产行业由增到存迎来标志性事件。
《通知》研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目,保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。
自此,商业不动产首次正式纳入REITs试点。目前沪深REITs达到27支,包含生态环保、交通、园区、能源、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保等。可以说,REITs为成熟存量物业尤其是商业地产的二次融资提供了新方向,资产管理的价值将在未来涌现。
过去内地缺乏公募信托基金上市平台,因此不少资产曲径奔赴港交所,寻求资产打包上市。当前11支港交所信托中,招商局商业信托、汇贤产业信托等均含有内地的投资物业,包括写字楼、零售、服务式公寓及酒店等。
可以说在内地REITs平台成型前,香港REITS扮演着重要的作用。
目前香港REITs,投资香港和内地的写字楼和商场并在香港二级市场交易,每年会把可分配利润的90%用于基金分配,一般股息率都可以达到4%-5% ,凭借小幅借贷(利率2到4%),从而撬动了更高的回报率。
过去的一季度,深交所发布保险资管公司开展REITs业务的相关要求,拓展了REITs的业务主体,将资产证券化管理人的范围扩大至符合条件的保险资产管理公司,这有助于向市场输送保险资产管理公司丰富的投资和运营管理经验。
此外,央行、银保监会发布金融支持住房租赁市场发展的意见,在住房租赁方面,《意见》还强调,要在金融机构住房租赁贷款投放、企业债券、住房租赁担保债券和REITs等各个方面拓宽住房租赁的融资渠道。同时,还要引导各类社会资金有序投资住房租赁领域。
地方层面,亦积极开展REITs项目孵化培育,探索建立从Pre-REITs培育成熟后到公募REITs上市的渠道机制,打通投管退滚动开发的完整链条。
对于资产管理者而言,如何提升整体资产价值水平,反馈投资者长期回报是门必修课,香港REITs过程中的思考和沉淀依然值得我们学习。基础设施公募REITs中的资产如何配置?商业REITs的估值如何重塑?又要怎样把握私募的新趋势?
5月16日,观点机构将在亚洲的金融中心香港举办2023观点资本圆桌,探讨如何在香港资本市场中追逐新的增长力,顺应新时代中的新趋势。会议也将围绕资本市场的常青树REITs进行深入讨论,明晰增值需求下的REITs市场脉络。
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责任编辑:顾晓芸
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