开发商走出沉寂，北京楼市“银十”期待值拉满双节消费调研行

9月1日，北京宣布执行首套房贷款“认房不认贷”政策。之后，北京楼市开启了新一轮的上涨行情。在这个国庆假期中，《华夏时报》记者注意到，北京的新房楼盘主要推出了各类营销活动，包括文化展览、特价房源等。

截至目前，“认房不认贷”已经落地超过1个月。从数据上来看，9月份，北京新房成交量环比上涨9.8%，二手房成交量环比上涨45%，且有越来越多的购房者挂牌房源，进入“卖一买一”的通道。节前，更是有两个新房项目开盘几乎售罄，上演“神仙打架”的场面。

四季度北京将迎来多个新房项目，主打零碳的养老建筑学府印悦已经落成，强调“人与自然共生”的印香山项目也已经开放售楼处。与此同时，在土拍阶段便被房企积极“厮杀”的西红门地块也公布了规划。

花式营销来揽客

由京投发展开发的檀谷项目为毛坯交付项目，均价为4.2万元/平米。《华夏时报》记者看到，檀谷坐落于门头沟千年古刹潭柘寺的脚下，是一座兼备商业和居住属性的特色小镇。国庆小长假前夕，檀谷商圈正式营业。京投发展方面对《华夏时报》记者表示，此次小长假期间，檀谷在项目内的慢闪广场举办了北京首个山景户外爵士音乐节，有超过30个国内外超强演出阵容的乐队登场。“可有效带动人气提升，并彰显小镇的配套成熟”。

值得关注的是，这种将艺术与住宅相联系的模式正在被多个开发商所引用。“从房间内就可以看到大山，随时随地可以去参观潭柘寺，而且项目本身的商业配套和文化氛围的打造也独树一帜。在北京的新房市场上，这种项目目前比较欠缺。”一位在小长假期间前往檀谷了解该项目的潜在购房者对《华夏时报》记者表示。

京投发展方面同样对《华夏时报》记者表示，目前，檀谷慢闪广场已经全面开街，街区包括31家高品质店铺。其中，街区涵盖了3家全国首店和7家北京首店，致力于为京西的商业增加活力。

在小长假前夕刚刚开放售楼处的中建北京·国贤府也是度过了忙碌的8天“我们项目是10月底开盘，项目的政府指导价格是6万元/平米，但也是一房一价，具体要等确定了房源之后才能谈。”中建北京·国贤府的置业顾问对《华夏时报》记者表示。

记者了解到，中建北京·国贤府处于近年来热度较高的未来科学城区域，项目周边的地铁站未来科学城南站正在建设之中。中建北京·国贤府的置业顾问向《华夏时报》记者介绍，项目的得房率大于83%，空间使用率大于90%，在产品设计方面除了无界奢阔空间和高配精装品质外，还增加了生活场景“烟火气”的细节，对业主的生活品质进行了升级。

操盘中建北京·国贤府的中建智地方面对《华夏时报》记者表示，中建北京·国贤府属于公司旗下四大产品系中的改善型“府系”，项目在设计方面汲取了唐风建筑的精髓，从规制取材到风格细节都体现出了对唐风的传承和恰到好处的当代转译。

项目升级看头颇多

《华夏时报》记者注意到，当前，改善性住宅可谓是占据了新房市场。房地产行业在进入调整期之后，各大开发商在产品力和科技力方面“开卷”。

在小长假前夕落成的学府印悦项目赚足了市场的眼球。《华夏时报》记者了解到，学府印悦由中建智地开发，是中瑞零碳建筑项目第一个竣工的科技示范工程。中建智地方面对《华夏时报》记者表示，学府印悦零碳养老用房落成的重要意义在于，其设计、建设、运维形成了一套“建筑方案优化——降碳措施精细模拟——可再生能源系统集成——智慧运维平台管理”的技术模式，这一模式具有经济性、普适性与可复制性。

具体到实际的运行层面，记者了解到，学府印悦养老建筑位于北京房山区，地上3层，地下1层，总建筑面积为1500平米。项目是通过建筑光伏一体化、光储直柔、被动结束、智慧运维等为建筑“开源节流”，实现建筑全过程零碳排放。

中建一局科技与设计部总经理李浩对《华夏时报》记者说:“公司坚持绿色发展理念，积极落实‘双碳’战略，已经将这一工作纳入全局发展规划并融入到生产经营中。未来，中建一局更是会积极构建低碳能力支持体系，加速低碳技术在全产业链的融合应用。”

在小长假期间的采访过程中，记者注意到，一些开发商的产品开发理念已经从“造房子”转向了“造生活”“造文化”。9月底开放售楼处的印香山便将人文情怀融入到了项目开发中，其操盘主体为天恒集团。

天恒集团方面对《华夏时报》记者表示，在新的市场周期下，居住需求已经从单纯的“有居”变为“优居”。为此，天恒集团推出了全新的人居理念，即“自然邻里、人文邻里、庭院邻里的和谐共生”，该理念汲取了什刹海四合院的自然科学与庭院逻辑，强调人与自然、社区与家庭之间的和谐共生。据悉，印香山项目位于海淀四季青板块，是以首善的标准品质为高阶客群定制的高品质产品。

新房赶上好时候

值得关注的是，此次小长假前夕，除了“认房不认贷”落地满月之外，北京头部房产中介为了促进市场交易，还将二手房交易的中介费从此前的2.7%下调至了2%。对于市场而言，两大利好集中入市，低位运行较久的北京楼市迎来反弹。

《华夏时报》记者了解到，“认房不认贷”利好有过住房贷款记录、置换名下在京唯一房产的购房群体，这部分购房群体在新政落地后首付比例和贷款利率的执行标准均由“二套”变为“首套”。就当前北京市场而言，大部分的改善性购房者将目光集中在新房楼盘。

记者注意到，在小长假前夕开盘的新房项目热度极高。《华夏时报》记者注意到，9月26日刚刚开盘的新房项目启宸府在双节期间售楼处却十分“冷清”。启宸府位于朱辛庄板块，其精装修交付，政府指导价为6.2万元/平米。

“我们开盘当天基本上就已经清盘了，目前剩余的房源不到18套，而且基本上是1层、2层和顶层18层的房源。假期其实我们都没有在卖房子了，主要的工作重心实际上是签合同。”启宸府的置业顾问对《华夏时报》记者说。

不过，为了能够尽快清盘，启宸府同样定制了营销策略。以18层的房源为例，其比17层同户型的房源一套低近40万元左右。“后面朱辛庄还会拍一块地，那块地的政府指导价格是6.5万元/平米，比我们高，所以我们这个项目还是相当抢手的。”启宸府的置业顾问表示。

位于东城二环的新房项目也是赶在了节前的好时机开盘。根据天坛府公布的数据，9月26日，项目开盘10分钟便销售了73亿元，交流群内的购房者直呼:“好房源太难抢了。”

在一系列政策的扶持以及优质项目集中入市的背景下，9月份，北京新房市场活力明显回升。诸葛找房数据研究中心发布的数据显示，9月份，北京新房成交量为10727套，相比较8月份增加了954套，环比上涨9.8%，不过同比仍然下降21%。

而此次小长假期间，根据北京市住建委发布的数据，9月30日、10月1日两日新房的成交量最高，分别为166套和179套，节假日剩余时间北京新房日成交量在100套以内。

进入到四季度，北京将迎来多个新房楼盘。例如，今年在土拍时便热度极高的西红门地块已经在近期公布了规划方案。据悉，该地块被华润、中铁以及中建玖合联合体收入囊中，项目规划了19栋楼，基本上为南北向。

《华夏时报》记者了解到，西红门为大兴区域的核心板块，近年来规划的金融谷现代金融科技服务区正是位于该板块中，地铁西红门站、新宫站等地铁站也是位于西红门地块附近。商业方面，荟聚购物中心、鸿坤广场等项目林立，生活配套成熟。

业内人士对《华夏时报》记者表示，西红门地块竞争力颇强，其承接了丰台、西城等部分区域的外溢需求，在6万元至7万元的单价区间中，西红门竞争力开始显现。

“认房不认贷”效果明显

截至目前，北京施行“认房不认贷”新政已经一个月有余。从数据上来看，新政的确吸引了购房者加速入市，楼市成交量开始上涨。

《华夏时报》记者注意到，除了上文提到的新房成交量反弹之外，二手房成交量也迈入上升通道。二手房方面，根据北京市住建委发布的数据，9月份截至27日，北京二手房成交量为12658套，环比上涨45%，同比上涨11%。

“假期没有休息，都是在去客户家里录房子信息。现在，有很多客户想要出售二手房去置换新房，一边卖一边买。”一位房产交易工作人员对《华夏时报》记者说。数据同样能够从侧面印证这一点。麦田房产统计数据显示，9月份截至27日，北京新增二手房挂牌量与8月份同期相比增加超过7成。

此外，在新政的刺激之下，买卖双方的心理发生了明显变化，卖家逐渐占据主导地位。诸葛找房数据研究中心发布的数据显示，2023年9月份，北京涨价房源为10952套，较8月份上涨80.1%。

麦田房产方面对《华夏时报》记者表示，当前北京房地产市场上的购房需求以换房为主导。相比较刚需首次置业，改善换房需要考虑的因素更多，决策周期同步拉长。此外，“买一换一”的购房者需要将现有房源挂牌出售之后才能释放需求，因此新政后市场成交的升温将是一个相对缓慢的过程，预计年底前北京二手房市场节奏修复较为平缓，将呈现温和升温的态势。

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