不动产与空间服务:2022年首轮土拍:提质缩量龙头争先
焦点
资本提案
截至2022年6月22日,首轮集中土拍已全部结束本次土地拍卖整体延续萎缩趋势,但质量明显提升,土地相对价格没有明显下降,龙头央企和国企成为此轮拿地主体,更加聚焦区域核心城市和优质地块,收储质量明显提升中期来看,我们认为优质龙头房企集中度明显提升,近期需求回暖带动的房企经营环境边际改善我们推荐:a股——保利,金地,赵奢,万科,滨江,华侨城,法华,h股——中海,华润,建发,越秀,弘阳,麦格理建议关注绿城中国物业管理—保利物业,绿城服务,中海物业,华润万象生活同时,多关注受益于基本面改善的柔性民企:h股——徐汇,碧桂园,管理板块—徐汇永盛服务,碧桂园服务
理由
2022年第一轮集中土拍呈现萎缩,提质,不降价的特点本轮土地拍卖共成交465宗宅地,成交393宗,分别对应3895万平方米和4924亿元,仅相当于去年第一轮的34%和46%,以及去年第三轮的62%和83%萎缩趋势没有改变同时,本轮出让的土地质量为有史以来最高,周边可比售价比去年三轮上涨了一至三成,带动了拍卖现场的货比边际上升至有史以来最高的46.7%,叠加房企对优质地块的偏好,地货比和溢价率也边际上升至49.1%和5.2%,对应静态净利率边际下降0.8ppt至8.0%,即土地相对价格并未下降,实际净利率可能受益于质量提升的边际上行
央企,国企,30强龙头房企是此轮土地拍卖的主力,城投参与度有所下降此轮集中土地拍卖中,央企拿地比例上升9ppt至25%,国企和民企分别下降4ppt和5ppt至49%和26%,其中城投平台下行10ppt至27%,下行速度快于地方国企整体,销售金额Top30龙头房企拿地金额增长28ppt至49%,与去年第一轮基本持平Top31—50腰房企拿地金额占比仅为2%,其他非龙头房企占比大幅下降至49%本轮拿地金额排名前10位的全国房企分别是建发,绿城,中国铁建,保利,中国建筑,中国海运,赵奢,滨江,华润,万科,累计拿地金额达1906亿元
今年以来,土地市场整体景气度低迷,只有几个基本面最好的城市相对略好。
今年1—5月,300宗城市宅地成交量和金额同比分别下降58%和61%,土地市场整体景气度维持低位其中,截至目前,参与土地集中拍卖的22个城市的宅地累计成交进度仅为2021年的17%,北京,上海,广州,深圳,杭州,合肥,成都,厦门等8个城市成交进度高于平均水平,其余城市成交进度的滞后性较为明显同时,1—5月,非集中土地拍卖城市累计成交金额较22个城市下降—65%,成交均价同比下降20%,表明能级较低的城市面临较大的土地市场下行压力
危险
政策变化或基本面修复不及预期,房企信用加速恶化,疫情超出预期。
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责任编辑:宋元明清
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