流拍率、溢价率双双走低19城第二轮集中供地收金5255亿

到了8月，秋声渐起，重点22个城市第二轮集中供地接近尾声。

日前，除长春，沈阳，郑州外，已有19个城市完成第二轮集中供地据该院统计，已完成第二轮土地集中拍卖的19个城市，已收取5255亿元，超过第一轮22个城市土地出让金总额4968亿元

那么，第二轮集中供地有什么特点，土拍热度比第一轮高吗大城市的表现呢

日前，除长春，沈阳，郑州外，19个重点城市已完成今年第二轮集中供地。

第二轮供地热度仍未恢复，底价占比67%。

从供应来看，据中国指数研究院统计，19个城市第二轮土地出让集中供应435宗地块，总规划建筑面积约4242万平方米，较第一轮略有下降在已推出地块质量方面，19个城市第二轮供应地块质量进一步提升，初始楼面均价12887.6元/平方米，略高于第一轮

与第一轮供地相比，第二轮供地土地拍卖规则继续放松，北京，福州，南京，成都，长沙等地都有不同程度的放松比如回炉地块降低了拍卖门槛，取消或降低了分配比例和要求，取消了自持竞争，放宽了销售限价

虽然政策保持宽松，优质地块比例有所上升，但从目前19个城市整体成交情况来看，第二轮土地拍卖热度较第一轮有所下降，主要体现在融合地块和溢价地块比例下降，底价出让地块比例较高土地市场整体热度回升趋势难言乐观

中指院数据显示，第二轮集中供地中，底价成交套数占总成交套数的67%，溢价成交套数占33%，而这两笔交易一批数据对应的是60%和40%。

韩毅智库指出，第二轮集中供地呈现四大特点:低迷之下，土地供应依然不敢增加，细则仍在放宽，但大部分城市的调整空间非常有限，高能城市开始推出优质地块，但效果平平，低拍卖与低溢价齐头并进，地方国企底部市场质量变重。

从竞品房企来看，据韩毅智库统计，央企和国企在第二轮土地拍卖中拿地占比高达79.4%，这也说明央企和国企依然是第二轮土地拍卖的主角。

总体来说，第二轮集中供地并没有给我们带来太多惊喜，基本延续了第一轮土地拍卖的低迷行情更深层次来看，在房地产行业信心和预期尚未逆转的当下，投资需求无法恢复，土地市场下滑难以逆转，分化格局持续，这将是2022年房地产的主题韩毅智囊团如此说道

9城市今年两批供地与一批供地对比

市场分化加剧，天津，济南热度不足。

市场分化仍是今年第二轮集中供地的主要特征，不同城市土地拍卖热度存在明显差异。

从供应和成交情况看，深圳，上海，北京，宁波，厦门，成都等城市土地市场供需两旺，供应稳定，溢价地块较多，市场活跃度较高，突出表现为溢价地块占总成交地块的40%以上，但在青岛，武汉，重庆，广州，天津，济南等城市，房地产市场整体热度仍相对不足，销售有待回暖，房企投资意愿不强，突出表现为底价出让土地比例超过90%。

从具体城市来看，天津和济南仍是此轮土地拍卖的冷门城市其中，天津第二轮集中供地共推出11宗住宅用地除两宗流拍外，其余9宗地块均以底价成交，总成交额82亿元济南推出的18宗地块中，有16宗以底价成交

值得一提的是，在一线城市中，广州的土拍热度不及预期广州第二轮土地拍卖供应量大幅减少，但由于土地质量改善，初始楼面均价上涨30%，至17265元/平方米天河区，荔湾区等中心城区已推出核心地块，广州进一步取消自持拍卖方式，改为限地价+摇号方式，可谓诚意十足但从成交来看，整体热度持平14宗土地中，流拍3宗，成交11宗，平均溢价率2.7%拿地主要是国企和央企

火热的北上广深杭背后:一是二手房价格倒挂。

第二轮拍卖，市场热点城市集中在北京，上海，深圳，杭州四个核心城市，是一个相对独立的市场具体来看，北京，杭州第二轮集中供地有一半地块溢价成交，上海无一级拍卖且2/3地块溢价出让，深圳热度最高，86%的地块溢价成交

新京报记者梳理发现，北上广深杭四大核心城市之所以能走出独立行情，一方面是由于土地拍卖规则的调整，有充足的利润空间，另一方面，上述城市本来就供应稀缺，加上市区核心区域往往存在二手房价倒挂市场，导致新房热度上升，房企普遍看好销售前景。

以土地拍卖最火的城市深圳为例，据中国指数研究院初步测算，深圳第二轮集中供地5宗摇号地块的可售土地价格差均在3.9万元/平方米以上，整体利润率较深圳首轮供地进一步提升。

对于杭州这个网络名人城市来说，一套二手房价格倒挂成为其拍卖市场火爆的原因在第二轮成交中，滨江和杭州西湖拿下东心单元两块地，精装限价46750元/平方米，而周边的二手房价格已经达到5万元/平方米以上

北京第二轮拍卖火热的太阳宫地块，楼盘联动的销售指导价为13万元/平方米，而周边二手房项目鸿禧泰，太阳AD目前均价约16万元/平方米与此同时，小瓦窑，平西府等火热的地块，也因为与周边新房，二手房项目有一定程度的倒挂而受到房企追捧

同样，上海第二批供地推的地块中，不乏市中心的优质地块，本身就十分稀缺，普遍存在销售指导价与周边二手房价倒挂的现象比如浦东的唐镇地块，销售指导价为7.06万元/平方米，而周边的二手房项目绿城的玉兰花园御园，臻园目前均价10万元/平方米

该院土地事业部负责人张凯表示:北，上，杭一套二手房倒挂的价格模式，实际上是地方政府对购房者的一种让利行为，起到了一箭多雕的作用:一是在市场低迷时期，有效刺激了房企拿地意愿，维持了土地市场的热度，稳定了未来新房的供应预期，第二，保持新房限价稳定，达到‘房住不炒’的调控目的，第三，保证土地交易，缓解资金压力这种模式帮助北京，上海，杭州走出了相对独立的土地市场

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