7月成交跌破1万套北京二手房“底部盘整”

刚刚过去的这个周末，北京大雨，但某头部房产中介机构单日二手房成交量却有明显上涨。

而回望前两个月，北京整体二手房成交量已经连续跌破“荣枯线”，7月份更是低于1万套，这是一个相当冷淡的数字。

据北京中介人士介绍，“1.2万套”是判断北京二手房市场冷热的分水岭，在这个数量上下变动，说明市场正常运转，超出1.5万套意味着市场比较火热，“而低于1万套，市场就明显偏冷了。”

楼市整体下行的大背景下，北京二手房成交自4月份开始连月下滑，上周末浮现的“高光时刻”，源于近期密集释放的楼市利好政策，带动了一波情绪激发。

有中介人士表示，政策松绑预期之下，部分业主收窄了谈价空间，不着急的业主都想等一等政策落地。

但这种短时回暖并不稳固，可能也不具备普遍性。北京成交量排名靠前的另一家房产中介品牌工作人员告诉21世纪经济报道记者，近一周带看量和成交量并没有明显波动，数据也都在底部徘徊。

与此同时，刚需购房群体们，多数都在咨询“价格已经到底了吗？以后还会再降吗？”

浓郁的观望情绪背后，市场主体们都在焦急等待着盼望中的楼市政策落地，以做出下一步决策。

成交下滑、挂牌量微跌

今年年初，前期积压的买房需求集中释放，包括北京在内的多数城市都迎来了“小阳春”。

4月，随着后续需求动力不足，且业主受“小阳春”影响调高挂牌价，北京二手房成交量明显下滑，网签量为13928套，环比下降近4成。

中原地产首席分析师张大伟表示，去年年末房价下调，特别是12月整体楼市冰冻，使得部分购房者带着抄底心理入市，疫情过后，市场出现了恢复上涨。但普通消费者收入上涨有限，在经济波动的情况下，买房意愿不足。前期积压需求释放后，市场新增需求减少。2-3月房价上涨后，二季度购房者再次观望。

“当前，收入稳定和人口结构的变化，是影响房地产市场的根本因素。”张大伟分析说。

麦田房产的监测数据支持了这种观点，该机构指出，当前北京二手房市场置换链条不畅，改善房源成交占比下降。

从麦田业务覆盖的区域来看，7月份，类似回龙观、天通苑等刚需比较集中的板块成交量依旧排名前列，而像望京等改善区域的成交排名则出现明显下滑。麦田房产分析师认为，一是优质板块的业主价格预期相对更坚挺，买卖双方价格预期差距大，成交不易达成；二是在下行市场中，成交变慢后，很多需要“先卖后买”的客户因手中房子成交周期拉长而导致换房需求延缓，使得市场改善需求受到抑制。

另一方面，7月二手房挂牌量出现下降，环比上月下降1.28%。麦田分析师表示，原因在于，当前市场成交周期拉长、价格达不到预期，部分业主会选择下架房源或者由售转租。

“改善群体置业的谨慎程度更高了，现在会更仔细研判，除非特别有必要，轻易也不愿意出手。”一位房产经纪人分析说。

虽然在售房源总量近几个月连续上涨的势头中断，但由于成交量下行，买方仍然占据议价优势。麦田数据显示，和上月相比，7月份议价空间扩大0.54个百分点，为年内最大，和今年2月份相比，扩大2.18个百分点。

利好政策能否带动预期上扬？

近期，楼市重磅利好政策频出，多部门对房地产密集表态，不断释放积极信号。

7月24日，中央政治局会议提出“适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”。

:住建部部长倪虹在企业座谈会上表示“进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款‘认房不用认贷’等政策措施”。

7月29日，北京市住建委表态，会同相关部门抓紧抓好贯彻落实工作，大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进北京房地产市场平稳健康发展。

8月1日，中国人民银行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议提出“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”。

“说起来我们自己也觉得奇怪，为什么下雨的周末成交量反而有上涨？”一位北京头部房产中介品牌经纪人说:“可能和最近铺天盖地的利好政策有关吧？”

据该经纪人透露，7月29日和7月30日，他所在的中介品牌单日成交量约为200套，而近几个月周末单日成交量已经很少高于150套。

虽然成交量有上涨，但绝对数值依然远低于市场行情较好时的成交量。前述经纪人表示，市场好的时候，周末日均成交量约在400套左右。

不过，通过各种渠道咨询的人确实多了起来，业主一般会问后期市场能否转好，客户一般会问已经到该出手的时候了吗？后面房价还会再跌吗？

在业界的预期里，北京后续实际调整房地产政策的方向可能包括“降低首付比、降低房贷利率、认房不认贷、调整‘非普通住宅’标准、改善型住房换购减免税费”等方面。

“我们内部判断，北京应该会有利好政策落地，但可能不像网上猜测的那样，‘认房不认贷’这种影响太大了，更可能是对‘非普通住宅’界限进行调整。”前述房产经纪人表示。

另有房产经纪人告诉21世纪经济报道记者:“现在都在等，预期并没有实际上的大变动，还要看政策到底怎么落地。”

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